الأسئلة الـ16 الأكثر شيوعاً حول قانون العقارات في دبي لعام 2017

قامت منصة دوبيزل بالتعاون مع معهد دبي العقاري للمساعدة على زيادة التوعية بشأن قانون العقارات في دبي.

إليكم الأسئلة الـ16 الأكثر شيوعاً في عام 2017 والتي يُجيب عنها قضاة مركز فض المنازعات الإيجارية‎

 فهرس الأسئلة

كيف يتم تعامل المستأجر عن قطع الخدمات من قبل المؤجر؟

كيف يمكن للمؤجر اخلاء المستأجر من الماجور اذا رغب في الاستعمال الشخصي؟البيع؟ الهدم؟

كيف يمكن للمؤجر اخلاء المستأجر من الماجور اذا لم يكن المستاجر يسدد الايجار؟

كيف يمكن للمؤجر او المستاجر تعديل بنود العقد او القيمه الايجاريه؟

كيف يمكن تنفيذ الاحكام الصادره عن المركز؟

دور اداره الصلح  والاتفاقيات التي تعقد فيها وقوتها؟

من الملزم بالرسوم الحكوميه على المكان اثناء مده الايجار؟

ماهو مبلغ التأمين وما الهدف منه؟

كيف يمكن فسخ العقد؟

هل يمكن للمستأجر ازاله الديكورات التي اقامها بالمكان عند الاخلاء او طلب قيمتها؟

ماهي لجنه المتعسرين بالمركز ودورها وكيف يمكن التعاون معها؟

ماهو التاجير من الباطن وحقوق المؤجر والمستاجر الاصلي والمستاجر الباطن فيها؟

كيف يمكن رفع الدعاوي  الايجاريه والرسوم الخاصه بها ومراحلها؟

هل يجوز الاتفاق في العقد على حل مايكون بشانه من نزاعات من خلال التحكم؟

 ماذا يفعل المستأجر اذا امتنع المؤجر استلامه للاجره ودور المركز في ذلك؟

هل يجوز للمؤجر اخلاء المستأجر من محل تجاري اغلقه ولم يمارس نشاطه ؟

يجب الإشارة على أن على المستأجر الحصول على عقد إيجاري مسجل عند قيامه بالتوقيع على عقد الإيجر مع الوكيل أو المالك.

كيف يتم تعامل المستأجر عن قطع الخدمات من قبل المؤجر؟

يحظر على المؤجر قطع الخدمات عن العقار أو التعرض للمستأجر بأيه صوره من الصور تحول دون انتفاعه بالعقار ويكون للمستأجر في هذه الحاله اللجوء الي مركز الشرطه الذي يقع العقار في دائره اختصاصه لطلب إزاله التعرض او اثبات حالته, وكذالك اللجوء الي مركز فض المنازعات الايجاريه لرفع دعوى معززه بالتقارير الرسميه المثبته لوقع التعرض وذلك لتعويضه عما يكون قد اصابه من ضرر.

القاضي مسعود الشريف

العودة إلى أعلى

 كيف يمكن للمؤجر اخلاء المستأجر من الماجور اذا رغب في الاستعمال الشخصي؟ البيع؟ الهدم؟

سمح المشروع للمؤجر ان يطلب من المركز الحكم له باخلاء المستأجر من الماجور إذا رغب في استعماله له او لأحد من اقاربه حتى الدرجه الاولى وليمكن الحكم له بذلك لابد من توافر الشروط التاليه :

1- ان يوجد اخطار لمستأجر بالأخلاء مبين فيه هذا السبب , ويكون عن طريق كاتب العدل او بالبريد المسجل , ويحدد فيه موعد الأخلاء المطلوب , بشرط ان يكون بين الأخطار وهذا الموعد 12 شهر على الأقل .

2- ان يثبت عدم امتلاكه للبديل المناسب ,ولا يقصد بالبديل المناسب الا يملك عقار اخر ,ولكن يقصد به انه حتى لو كان عنده عقارات اخرى ان العقار المطلوب الاخلاء منه هو فقط المناسب للغرض المطلوب .

القاضي خليل مصطفى

في حالة البيع

سمح المشروع للمؤجر ان يطلب من المركز الحكم له باخلاء المستأجر من المأجور اذا رغب في البيع وليمكن الحكم له بذلك لابد من توافر الشروط التاليه :

1-  ان يوجد اخطار للمستاجر بالأخلاء مبين فيه هذا السبب ويكون عن طريق كاتب العدل او بالبريد المسجل ويحدد فيه موعد الخلاء المطلوب بشرط ان يكون بين الاخطار وهذا الموعد 12 شهرا على الاقل .

2- ان يثبت جديه البيع وعدم امتلاكه للبديل المناسب ولا يقصد بالبديل المناسب الا يملك عقار اخر ولكن يقصد به انه حتى لو كان لديه عقارات اخرى ان العقار المطلوب الاخلاء منه هو فقط المناسب للغرض المطلوب استعماله فيه .

القاضي محمد الكعبي

في حالة الهدم

اذا رغب مالك العقار (المؤجر) بهدم عقاره لاعاده بناءه , فإن القانون يسمح له ان يطلب من المستأجر أخلاء العقار بشرط :

1- الحصول على التراخيص الازمه من الجهات المختصه

2- انذاره بذلك عن طريق كاتب العدل  او البريد المسجل قبل 12 شهر من تاريخ الاخلاء

القاضي يقين الحمادي

العودة إلى أعلى

كيف يمكن للمؤجر اخلاء المستأجر من الماجور اذا لم يكن المستاجر يسدد الايجار ؟

سمح المشروع للمؤجر ان يطلب من المركز الحكم له باخلاء المستاجر من الماجور اذا لم يلتزم بسداد بدل الايجار وليمكن الحكم له بذلك لابد من توافر الشروط التاليه :

1- ان يوجد اخطار المستاجر يطلب منه سداد بدل الايجار او الاخلاء , ويكون عن طريق كاتب العدل او بالبريد المسجل , وان تكون هناك مهله للسداد لاتقل عن 30 يوما .

2- يجب ان يكون المستأجر قد تخلف عن السداد .

القاضي فهد بن خادم

العودة إلى أعلى

كيف يمكن للمؤجر او المستاجر تعديل بنود العقد او القيمه الايجاريه ؟

في حال رغبه اي من طرفى عقد الايجار تعديل اي شروطه او عاده النظر في بدل الايجار سواء بالزياده او النقصان , فعليه اخطار الطرف الاخر بذلك قبل مده لاتقل عن تسعين يوما من انتهاء العقد وذلك مالم يتفق الطرفان على الخلاف ذلك .

فإذا لم يصلا الى اتفاق بشان ذلك , تعين اللجنه اجر المثل اخذه في الاعتبار معايير تحديد نسبه زياده بدلات الايجار التي تضعها المؤسسه , والوضع الاقتصادي العام في الاماره , وحاله العقار وإيجار المثل السائد في السوق العقاريه المماثله له في نفس المنطقه , وماتنص عليه ايه تشريعات ساريه في الاماره في شأن إيجارات العقارات , وايه عوامل اخرى تراها اللجنه.

القاضي عمر المنصوري

العودة إلى أعلى

كيف يمكن تنفيذ الاحكام الصادره عن المركز ؟

التنفيذ هو اتجاه صاحب الحق الحاصل على حكم او امر قضائي الي السلطه القضائيه المختصه ممثله في أداره تنفيذ الاحكام لاستيفاء حقه بالطرق القانونيه جبرا في حاله عدم الفاء وديا ولاتمام عمليه التنفيذ يجب اتخاذ الخطوات التاليه :

1- قيام طالب التنفيذ بفتح ملف للقرار المذيل بالصيغه التنفيذيه مع سداد الرسوم

2- تقديم لائحه تنفيذيه تتضمن كافه البيانات والمطالبات (اخلاء /مطالبه ماليه) بناء عليه ستم اتخاذ الاجراءت القانونيه لاستيفاء المطالبه.

القاضي سلطان لوتاه

العودة إلى أعلى

دور اداره الصلح  والاتفاقيات التي تعقد فيها وقوتها ؟

الصلح خير قال تعالى (فاتقوا الله وأصلحو ذات بينكم)

ودور المصلح في إداره التوفيق والصلح أن يقوم بالتوفيق بين الاطراف والصلح بينهم وصولا الى اتفاقيه يوقعها الاطراف والمصلح ويعتمده القاضي وتصبح سند تنفيذي حالها والحكم القضائي واحد , ومن يخالفها من الاطراف يفتح الاخر به ملف تنفيذ مباشره وينفذ بنودها ,ومن يلجأ للصلح يحصل على عده مزايا منها سرعه الفصل في النزاع والسريه والمرونه واسترجاع نصف الرسوم كما تبقى العلاقه طيبه بين الاطراف .

القاضي عبدالله عيسى

العودة إلى أعلى

من الملزم بالرسوم الحكوميه على المكان اثناء مده الايجار ؟

يلتزم المستأجر بحسب الاصل العام بسداد الرسوم والضرائب المستحقه على الانتفاع بالعقار وعلى إجازته من الباطن بعد إجازه المؤجر له بذلك وهذا الالتزام يؤديه المستأجر باعتبار ان الرسوم والضرائب من ملحقات الاجره وتأخذ حكمها ويترتب على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبه على عدم سداد الاجره من احقه المؤجر في مطالبته بأدائها وطلب أخلائه من المأجور لعدم سدادها وان كان يجوز الاتفاق على إعفاء المستأجر منها او من قدر منها.

القاضي أحمد رمزي

العودة إلى أعلى

ماهو مبلغ التأمين وما الهدف منه ؟

عند ذهابك لتأجير مكان المؤجر يطلب منك تامين , والغرض من هذا التأمين ضمان حالة المكان المؤجر والتأكد انه بحاله جيده ولا توجد به تلفيات تحتاج لاصلاح .

لو كان فيه تلفيات فاصلاحها بيكون من قيمة التأمين المسدد واتكلفت اكثر انت ملزم بقيمه الزياده سواء كانت التلفيات عن عمد او خطأ منك , مثال لو نسيت المفتاح فكسرت الباب او اطفالك لعبو كوره وكسرو الزجاج فانت مسؤول عن اصلاح هذه التلفيات لكن لو كانت التلفيات بسيطه نتيجه عن الاستعمال اليومي المعتاد كاتجريحات بالسراميك او الحائط نتيجه تغيير موضع الاثاث فانت غير ملزم بإصلاحها وفي هذه الحاله يكون من حقك استرداد قيمه مبلغ التأمين فايجب الحرص عند تسليم المكان المؤجر انك تثبت حالته في محضر موقع منك ومن المؤجر عند الاستلام .

القاضي محمد رمزي

العودة إلى أعلى

كيف يمكن فسخ العقد ؟

 ان المشروع في الماده (7) من القانون رقم (26) لسنه 2007 والمعدل بالقانون (33) لسنه 2008 بشأن تنظيم العلاقه بين مؤجري ومستأجري العقارات في إماره دبي نص على انه اذا كان عقد الايجار صحيحا لايجوز فسخه اثناء سريان مدته ومفاد من ذلك ان عقد الايجار لايجوز فسخه اثناء سريانه الا اذا توافرت احد الشروط التاليه :

1- التراضي : ويقصد بها رضى الطرفين وان تتجه إراده طرفى عقد الايجار للفسخ

2- احكام هذا القانون : ويقصد بها توافر إحدى حالات الاخلاء الوارده على سبيل الحصر في القانون الايجارات.

القاضي حسن علي

العودة إلى أعلى

هل يمكن للمستأجر ازاله الديكورات التي اقامها بالمكان عند الاخلاء او طلب قيمتها ؟

حسب للماده (23) من القانون رقم (26) لسنه 2007 بشان تنظيم العلاقه بين مؤجري ومستأجري العقارات في إماره دبي , المعدل بالقانون رقم (339 لسنه 2008

اولا :طبقا للماده (18) من القانون المذكور , فإان اعمال الديكور التي يقوم بها المستأجر , من الامور التي يجب على المؤجر الموافقه عليها , ولكن ولكن هذا الالتزام يقع على عاتق المؤجر محكوم بشرطين :

1- ان لاتؤثر هذه الاعمال على الهيكل الإنشائي .

2- ان يكون طلب المستأجر بالموافقات بالقيام بأعمال الديكور , مستندا على الوثائق الصادره من الجهات الرسميه , التي تدل على تلك الموافقات.

ثانيا: فيما اذا كان يجوز للمستأجر إزاله الديكورات التي اقامها , عند الاخلاء , او طلب قيمتها .

الاصل : انه لايجوز للمستأجر عند الاخلاء وتسليم العقار إزاله الديكورات التي اقامها .

الاستثناء : اما اذا تم الاتفاق بينهما بالسماح للمستأجر غزاله الديكورات التي اقامها عند الاخلاء او طلب قيمتها , ففي هذه الحاله يتم تطبيق الاتفاق , وهذا مايفهم من عجز الماده (23) من ذات القانون والذي ينص على انه :” مالم يتفق الطرفان على خلاف ذلك “

القاضي أحمد إدريس

العودة إلى أعلى

ماهي لجنه المتعسرين بالمركز ودورها وكيف يمكن التعاون معها ؟

تفعيلا لدور المركز في المشاركه في مبادره رئيس الدوله حفظه الله لعام الخير, تم استحداث لجنه بالمركز تحت اسم لجنه ( يد الخير) ودور هذه اللجنه هي حصر الحالات التي تتأثر بالسلب من الاحكام القضائيه الصادره بالمركز  نتيجه ضيق ذات اليد بالنسبه للمحكوم عليهم . مما يترتب على تلك الاحكام إخلائهم من مسكنهم او تعرضهم للحبس لعدم سدادهم الاجره المتاخره عليهم .وبذلك تم وضع شروط وضوابط ومعايير محدده لمن يستفيد منهم من اللجنه .

وفي طريق موازي يتم تلقي التبرعات الماديه والعينيه لمساعده تلك الحالات لتجنب الاثار السلبيه لاحكام القضائيه الايجاريه.

وحتى الان تلقت اللجنه مبالغ ماليه تصل الى مليون ومائه الف درهم من فاعلي الخير , وعالجت 20 حاله .

القاضي عبدالعزيز أنوهي

العودة إلى أعلى

ماهو التاجير من الباطن وحقوق المؤجر والمستاجر الاصلي والمستاجر الباطن فيها ؟

التأجير من الباطن : قيام المستأجر الاصلي بإعاده تأجير العقار للغير والمشروع فرق مابين حالتين :

الاولى: اذا كانت عمليه إعاده تاجير العقار بموافقه المؤجر من عدمه ففي هذه الحاله اذا اخل المستاجر الاصلي بشروط عقده وتوافرت شروط  إخلاءه فان هذا الاخلاء لايسري و المستاجر من الباطن يتم في شغل العقار حتى نهايه عقده  ومن الضوابط الوارده  في الماده (8+30) من القانون .

واما في حال عدم وجود موافقه على التاخير من الباطن فإن الاخلاء يسري على المستاجر الاصلي والمستأجر من الباطن .

القاضي حارب المهيري

العودة إلى أعلى

كيف يمكن رفع الدعاوي  الايجاريه والرسوم الخاصه بها ومراحلها ؟

يتيح المركز تسجيل دعاوى المنازعات الايجاريه من خلال عدة قنوات مثلا :

–  الموقع الالكتروني للمركز

– مكاتب امين الخدمات العقاريه

وتتم عليه تسجيل الدعوي بعده مراحل بدايه بتسجيل الدعوى و من ثم التدقيق عليها من خلال موظفى المركز لضمان استيفاء البيانات والوثائق المطلوبه لتسجيل الدعوى والمرحله النهائيه والخاصه بدفع رسوم الدعوى والتي تختلف بختلاف الطلبات المقدمه من مسجل الدعوى كما يمكن لمتعاملى المركز الحصول على جميع المعلومات المتعلقه باليه تسجيل الدعاوى او المستندات المطلوبه من خلال مراجعه الموقع الرسمي للمركز او من خلال مركز الاتصال على الرقم 8004488 .

القاضي محمد حمد

العودة إلى أعلى

هل يجوز الاتفاق في العقد على حل مايكون بشانه من نزاعات من خلال التحكم ؟

التحكيم هو طرق من طرق التقاضى وهو طريق استثنائي يتفق الخصوم فيما بينهم على حل النزاعات ويقوم الطرفان بختيار المحكم وهذا التحكيم قد يكون تحكيم عن طريق جهات التحكيم المعتمده مثل :

مركز التحكيم التجاري الدولي بغرفه التجاره والصناعه وغيرها من المراكز التحكيميه التي انشئت طيقا للقوانين الساريه وبالنسبه للنزاعات العقاريه فان القانون لم يمنع من الالتجاء للتحكيم لحل المنازعات العقاريه بل نص القانون رقم (33) 2009

نص في الماده (32) منه انه اذا اتفق المؤجر والمستأجر في عقد الايجار او في اي اتفاق لاحق على عرض ماقد ينشأ بينهما من نزاع في تنفيذه على التحكيم فانه لايجوز لاي منهما القيام باي اجراء من شأنه التأثير على العقار او على الحقوق والالتزامات المقرره للطرفين وتنص الماده (33) من ذات القانون انه اذا وثع النزاع ولم يكن المؤجر او المستأجر قد اتفقا على المحكمين او امتنع واحد او اكثر من المحكمين المتفق عليهمعن العمل او اعتزاله او عزل عنه او حكم برده او قام مانع من مباشرته له ولم يكن هناك اتفاق في هذا الشأن بين الطرفين عينت اللجنه بناءه على طلب احد الطرفين المحكم او المحكمين ويجب ان ايكون عدد من تعينهم اللجنه مساويا للعدد المتفق عليه .

القاضي أحمد موسى محمد

العودة إلى أعلى

 ماذا يفعل المستأجر اذا امتنع المؤجر استلامه للاجره ودور المركز في ذلك  ؟

قد يلجأ المؤجر لعدم استلام القيمه الإيجاريه من المستأجر بعد اخطاره بالسداد منتظرا فوات الثلاثين يوما التي نص عليها القانون , لرفع دعوى إخلاء عدم سداد القيمه الإيجاريه على المستأجر بعد فوات الثلاثين يوما .

على المستأجر الانتباه والحذر والتوجه الى مركز فض المنازعات الإيجاريه وإيداع القيمه الإيجاريه بموجب ملف عرض وإيداع على ان يتولى المركز إجراءات إعلان المؤجر بذلك .

القاضي علي حسن

العودة إلى أعلى

هل يجوز للمؤجر اخلاء المستأجر من محل تجاري اغلقه ولم يمارس نشاطه ؟

تنص الفقره (د) من الماده 25 قانون رقم (26) لسنه 2007 بشان تنظيم العلاقه بين مؤجر ومستاجري العقارات المعدل بالقانون رقم (33) لسنه 2008 تجيز إخلاء المحل التجاري , واذا كان العقار المؤجر محل تجاريا وتركه المستاجر دون إشغال ودون سبب مشروع لمده ثلاثين يوما متصله او تسعين يوما متقطعه في سنه الواحده , وذلك مالم يتفق الطرفان على خلاف ذلك .

القاضي خالد كرمستجي

العودة إلى أعلى